Son günlerde arsa ve arazi asgari rayiç bedellerinin tespiti ile ilgili bir gündem oluştu ve bu gündem üzerine kayıtlı ev, işyeri, arsa veya tarla gibi gayrimenkulü olan herkesi ilgilendiriyor.
Konunun gündem oluşturmasının sebebi neydi? Belirlenen metrekare rayiç bedelleri geçmiş yıllara göre katbekat arttırılmış olması ve buna istinaden 2026 yılından itibaren gayrimenkul sahiplerinin çok miktarlarda vergilerin muhatabı olması.
Peki belirlenen rayiç bedeller hangi vergilere matrah teşkil ediyor? Temelde 3 ayrı vergide karşımıza çıkıyor.
- Bina Vergisi : Her yıl, gayrimenkulün bulunduğu yerin mahalli idaresi tarafından Mayıs ve Kasım aylarında 2 taksit olarak tahsil ediliyor. Büyükşehirlerde rayiç bedelin binde 4 oranıyla, diğer yerlerde binde 2 oranıyla tahakkuk ettiriliyor.
- Emlak Alım-Satım Vergisi : Gayrimenkul satışından önce peşinen yatırılıyor. Alıcıdan % 2, satıcıdan % 2 olmak üzere, toplamda % 4 olarak tahsil ediliyor ve satış fiyatı arsa rayiç fiyatının altında gösterilemiyor.
- Gayrimenkul Kira Gelirlerinden (GMSİ-Gayrimenkul Sermaye İradı) dolayı Gelir Vergisi: Bir önceki yıla dair her yıl mart ayında beyanname veriliyor. Nisan ve Temmuz aylarında 2 taksit olarak yatırılıyor. Her yıl değişen miktarlara göre % 15-% 40 oranları arasında uygulanıyor. Burada önemli bir detay var. Bir gayrimenkulden elde edilen yıllık kira geliri, rayiç bedelin % 5’inden aşağıya olamaz.
- Gayrimenkul Değer Artış Kazançlarından dolayı Gelir Vergisi: Bir gayrimenkulün sahibi olup da, 5 yıldan kısa bir süre elinizde tutup sattıysanız, alış tarihi ile satış tarihi arasındaki Üretici Fiyatları Endeksindeki değişim oranın üstüne çıkan miktardaki değer artış farkı (yani enflasyon farkı arındırıldıktan sonra ortaya çıkan kazanç) yine vergiye tabidir. Gayrimenkul kaç paraya satılırsa satılsın, satış fiyatı rayiç bedelin altında olamaz.
Bu detayları verdikten sonra, şimdi de rayiç bedellerin hesaplanması yöntemine gelelim. Her bir ilde İlçe, mahalle, ada, pafta, parsel, sokak ayrı ayrı olmak üzere, 4 yılda bir kez olmak üzere arazi ve arsa asgari rayiç bedelleri kanunda belirlenen komisyon tarafından hazırlanır ve askıya çıkarılır. Askı sonrası itiraz edilmeyen veya itiraz edilip de karara bağlanan rakamlar rayiç bedeli olarak kesinleşir. Komisyon rayiç bedeli hesaplarken ilgili gayrimenkulün bulunduğu yer, yapılan altyapı yatırımları, çevrede değer kazandırıcı faaliyetler ve tüketici fiyatlarını esas alması gerekir.
Bundan önceki son rayiç bedel tespitleri 2021 yılında ve 2022 yılı için yapılmıştı. Yasal düzenlemeye göre, 4 yılda bir kez ve ertesi yıl için belirlenen rayiç fiyatlar; sonraki 3 yıl boyunca, (Oransal olmayan maktu vergi ve harçların yıllık arttırım oranı olan ve devlet tarafından her yılın sonunda açıklanan) Yeniden Değerleme Oranı’nın yarısı kadar artışla belirleniyordu.
2026 yılı için tespit edilen ve 31 Temmuz 2025’te askıdan inen arsa ve arazi asgari rayiç bedellerini öğrenince bir kısım gayrimenkul sahipleri çok şaşırdı, bir kısmı ise henüz neyle karşı karşıya kaldıklarının farkında değiller.
Son 4 yıllık dönemde TÜİK TÜFE % 431.78, yeniden değerleme oranı % 592.49 oranında artmasına, bir çok gayrimenkulün bulunduğu yerlerde değer arttırıcı hiçbir yatırım gelmemesine rağmen, 2021 ile karşılaştırıldığında rayiç bedellerin bunların çok daha üzerinde 10 kat, 20 kat, 30 kat arttırıldığına dair şikayetler duymaya başladık.
Bu ne anlama geliyor? Her yıl yatacak emlak vergileri önümüzdeki yıldan itibaren katlanarak artacak. Ne kadar kira alırsanız alın, yüksek oranda belirlenen rayiç bedellerin yıllık % 5’ine karşılık gelen miktarı kira geliri olarak beyan etmeniz gerekiyor. Bir gayrimenkulü kaça satarsanız satın, rayiç bedel yüzünden çok yüksek alım-satım vergisi ödemeniz ve 5 yıldan kısa elinizde tuttuğunuz bir gayrimenkulü satarken, rayiç değerin altında bir fiyatla satsanız dahi çok tuhaf vergilerin muhatabı olacaksınız demektir.
Bu ne anayasayada yazan sosyal devlete uygundur, ne kanunlarda yazan gerekçelere ne de vicdana… Yasal olarak tek yapılabilecek şey, yasal süreleri göz önünde tutarak vergi mahkemelerinde idari dava açmaktır.
- RAYİÇ BEDEL SORUNU - Ağustos 27, 2025
- Mülâkat gibi bir uygulama varken, KPSS’den 100 puan alsan ne, almasan ne? - Temmuz 30, 2025
- Kredi Kartı Bataklığı - Mayıs 22, 2025
Comment here